SimulaExato
Calculadora Financeira
Tabela SAC vs PRICE

Simulador de Amortização de Financiamento: Reduzir Prazo ou Parcela?

Descubra na prática quanta economia de juros você conquista ao fazer amortizações extraordinárias com recursos próprios ou saldo do FGTS nas Tabelas SAC e PRICE.

1. Financiamento Atual

Informe as condições contratadas com a instituição bancária

R$

Valor principal que ainda resta pagar à instituição

%

Equivale a 0,7592% a.m.

Período

Equivale a 30,0 anos

Unidade
Sistema de Amortização Contratado

Escolha seu sistema ou compare ambos lado a lado

R$

Valor economizado a cada mês eliminado pela amortização

2. Amortização Extraordinária

Simule aportes pontuais, aportes mensais ou uso do FGTS

R$

Ex: 13º salário, bônus ou rescisão

Mês

Mês do aporte

R$

Valor injetado periodicamente

Frequência

Periodicidade da injeção de capital

Objetivo da Amortização Extra

Defina se prefere economizar o máximo em juros ou aliviar a parcela

Resultado da Simulação: Qual o melhor caminho?

Veja lado a lado a diferença entre manter o contrato atual, cortar o prazo ou reduzir a prestação mensal.

MAIOR ECONOMIA
Reduzir Prazo

Economia Total Estimada

R$ 149.753,80
🎉 Você quita 12 anos e 6 meses mais cedo!
Novo prazo: 210 meses (17,5 anos)

Juros economizados:

R$ 143.003,80

Seguros/Taxas poupados:

R$ 6.750,00

Novo Custo Total da Dívida:

R$ 459.016,37

ALÍVIO MENSAL
Reduzir Parcela

Economia Total Estimada

R$ 119.580,25
📉 Próxima parcela cai para R$ 2.626,87
Economia imediata de R$ 10,45/mês no seu fluxo

Prazo do contrato:

270 meses mantidos

Última parcela prevista:

R$ 53,05

Novo Custo Total da Dívida:

R$ 489.189,92

CONTRATO ORIGINAL
Sem Aportes

Total a Pagar sem Amortizar

R$ 608.770,17
Parcela Inicial: R$ 2.637,32Parcela Final: R$ 746,32 (360 meses)

Total apenas em juros:

R$ 342.570,17

Seguros e tarifas do contrato:

R$ 16.200,00

Prazo total contratado:

30 anos

Composição do Financiamento: Principal vs Juros vs Economia

Total: R$ 758.523,97

Valor Financiado (Principal)

R$ 250.000,00 (33,0%)

Juros Pagos ao Banco

R$ 342.570,17 (45,2%)

Seguros e Taxas (MIP + DFI + TSA)

R$ 16.200,00 (2,1%)

Economia com Aportes

R$ 149.753,80 (19,7%)

Memória de Cálculo (Evolução Mês a Mês)

Inspecione a composição exata de cada parcela, amortização e saldo

MêsPrestação TotalJurosAmortização NormalAporte ExtraSeguros / TaxasSaldo Devedor
1R$ 3.137,32R$ 1.897,88R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 248.805,56
2R$ 3.128,26R$ 1.888,82R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 247.611,12
3R$ 3.119,19R$ 1.879,75R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 246.416,68
4R$ 3.110,12R$ 1.870,68R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 245.222,24
5R$ 3.101,05R$ 1.861,61R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 244.027,80
6R$ 3.091,99R$ 1.852,55R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 242.833,36
7R$ 3.082,92R$ 1.843,48R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 241.638,92
8R$ 3.073,85R$ 1.834,41R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 240.444,48
9R$ 3.064,78R$ 1.825,34R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 239.250,04
10R$ 3.055,71R$ 1.816,27R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 238.055,60
11R$ 3.046,65R$ 1.807,21R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 236.861,16
12R$ 3.037,58R$ 1.798,14R$ 694,44
+ R$ 500,00
R$ 45,00R$ 235.666,72

Meses por página:

1–12 de 210 meses

Guia Prático e Fundamentos

Tudo o que você precisa saber sobre Amortização Imobiliária

Entenda as regras financeiras, os cálculos por trás dos sistemas SAC e PRICE e como estratégias com recursos próprios e FGTS podem eliminar décadas de juros.

Qual vale mais a pena: Reduzir Prazo ou Reduzir Parcela?

Entenda o impacto dos juros compostos e das taxas embutidas no seu contrato

Ao realizar uma amortização extraordinária com recursos próprios ou saldo do FGTS, o mutuário deve tomar uma decisão financeira estratégica: abater o prazo total do contrato (mantendo o valor da prestação próximo ao atual) ou abater o valor da prestação mensal (mantendo a data final de vencimento intacta).

Do ponto de vista puramente financeiro e matemático, reduzir o prazo sempre gera a maior economia total de juros ao longo do financiamento. Isso ocorre porque o saldo devedor é liquidado muito mais rapidamente, encurtando o período de incidência da taxa de juros compostos.

Além da economia direta de juros bancários, cortar meses do contrato elimina encargos obrigatórios recorrentes que acompanham cada prestação:

  • Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente)Calculado sobre o saldo devedor e faixa etária do contratante. Ao quitar anos mais cedo, você evita as faixas etárias mais caras desse seguro.
  • Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel)Taxa mensal obrigatória cobrada para cobrir riscos físicos estruturais à propriedade enquanto houver alienação fiduciária.
  • Taxa de Administração Bancária (TSA)Tarifa fixa mensal (frequentemente R$ 25 a R$ 45/mês) cobrada pelas instituições financeiras para manutenção do contrato ativo.
💡 Quando escolher Reduzir a Parcela?

Embora a redução de prazo gere maior economia global, reduzir a parcela é a melhor alternativa caso seu orçamento familiar esteja sob pressão, quando há risco de perda de renda ou se você deseja aumentar sua margem de segurança no fluxo de caixa mensal imediato.

Diferença entre Tabela SAC e Tabela PRICE na Amortização

Como cada sistema reage ao receber um aporte extraordinário

No Brasil, os dois sistemas mais comuns em financiamentos imobiliários são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela PRICE (Sistema Francês de Amortização). Cada um possui dinâmica matemática própria de evolução das prestações e dos juros:

Na Tabela SAC, a amortização mensal do principal é constante do início ao fim. Como os juros são calculados sobre um saldo devedor que diminui todo mês, a prestação total (Parcela = Amortização + Juros) começa mais alta e diminui gradativamente ao longo do tempo.

Na Tabela PRICE, o valor da prestação total permanece constante durante todo o prazo contratado. No início do contrato, a maior parte da parcela é composta por juros e uma fração modesta abate a dívida real. Com o passar dos anos, essa proporção se inverte.

Sistema SAC (Amortização Constante)
Amortização = Saldo Inicial / Prazo | Juros Mensais = Saldo Anterior × Taxa Mensal

O valor da amortização do principal é fixo. A prestação mensal inicial é mais alta, porém cai a cada parcela paga.

Tabela PRICE (Prestação Fixa)
PMT = Saldo × [ (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1) ]

A parcela é constante. Nas primeiras parcelas, quase 80% do valor pago são apenas juros, tornando amortizações extras especialmente vantajosas no início.

💡 Efeito do Aporte Extra em Ambos os Sistemas

Independentemente do sistema contratado, 100% de qualquer aporte extra entra diretamente reduzindo o Saldo Devedor. Na PRICE, aportes nos primeiros anos cortam anos inteiros de contrato porque o saldo amortizado é proporcionalmente muito superior à amortização ordinária da prestação.

Como usar o FGTS para amortizar financiamento a cada 2 anos

Regras vigentes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Conselho Curador do FGTS

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um dos instrumentos mais vantajosos para acelerar a quitação do imóvel próprio. Como a rentabilidade histórica do FGTS costuma ser inferior às taxas de juros de contratos imobiliários, utilizar esse recurso para amortizar traz ganho financeiro imediato.

Para utilizar o saldo da sua conta vinculada do FGTS em amortizações extraordinárias, é necessário observar três regras fundamentais:

  • Interstício Mínimo de 24 Meses (2 Anos)Entre uma utilização do FGTS e a seguinte para redução do saldo devedor ou liquidação total, deve transcorrer um período mínimo de 2 anos completos (24 meses).
  • Abatimento de até 80% das Prestações em 12 MesesCaso opte pela modalidade de abatimento de prestações (e não redução direta do saldo), o FGTS pode custear até 80% do valor de até 12 parcelas consecutivas, aliviando o fluxo de caixa anual.
  • Requisitos do Mutuário e do ImóvelTer no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os períodos trabalhados), não possuir outro financiamento ativo no âmbito do SFH e não ser proprietário de imóvel residencial no mesmo município de trabalho ou residência.
💡 Dica Estratégica do SimulaExato

A cada 24 meses, avalie o saldo acumulado no FGTS e simule a opção 'Reduzir Prazo'. Com aportes a cada dois anos, contratos de 30 anos (360 meses) são frequentemente encerrados em menos de 10 a 12 anos, poupando centenas de milhares de reais em juros.

Tire suas Dúvidas

Perguntas Frequentes sobre Amortização (FAQ)

Respostas práticas e fundamentadas na legislação brasileira para as dúvidas mais comuns.

O momento ideal é no mesmo dia do vencimento da sua parcela mensal ou imediatamente após a confirmação do seu pagamento. Ao fazer o aporte extraordinário nessa data, você evita a cobrança de juros proporcionais (pro-rata die) acumulados entre o vencimento e o dia do pagamento, garantindo que 100% do dinheiro aportado seja direcionado para abater o saldo devedor principal.

Pela legislação brasileira (Lei nº 4.380/64 e regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH), não existe um piso mínimo financeiro fixado por lei para amortizações extraordinárias. No entanto, as instituições financeiras (como Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco e Santander) podem estabelecer regras operacionais em contrato ou em seus aplicativos, comumente exigindo o valor equivalente a pelo menos uma cota de amortização mensal ordinária ou limites operacionais a partir de R$ 50 a R$ 100.

Na opção 'Reduzir Prazo', o foco matemático é manter a parcela em valor similar ao que você já paga, concentrando todo o impacto financeiro no corte dos meses finais do contrato. No entanto, como o aporte extra reduz o saldo devedor imediatamente, os juros da parcela seguinte (calculados sobre o saldo devedor restante) caem ligeiramente, podendo gerar uma pequena redução reflexa na prestação mensal além da expressiva diminuição do tempo total da dívida.

Sim, você pode utilizar o saldo do FGTS quantas vezes desejar ao longo do financiamento, desde que respeite o intervalo mínimo obrigatório (interstício) de 2 anos (24 meses) entre cada utilização para amortização extraordinária ou liquidação do saldo devedor. Além disso, tanto o mutuário quanto o imóvel devem continuar enquadrados nas regras vigentes do SFH na data de cada solicitação.

Sim, esse é o efeito prático mais poderoso da amortização extraordinária. No Brasil, os juros imobiliários não são embutidos antecipadamente como um boleto fixo; eles são calculados mês a mês exclusivamente sobre o saldo devedor residual. Quando você faz uma amortização extra de, por exemplo, R$ 10.000, esse valor abate integralmente o saldo principal, fazendo com que todos os juros que incidiriam sobre esses R$ 10.000 ao longo dos 10, 20 ou 30 anos seguintes sejam sumariamente cancelados.